初来乍到一二三 美国

初来乍到一二三

美帝的房子买起来!

September 28, 2017

论身在美国还是中国,身为中国人,买房子这个槛总是要绕不过去的,对于买房好还是租房好这样问题,归根到底其实是什么时候买房子的问题。

租房的好处是省心,只需按月交好房租水电,诸如灯泡坏了,房屋漏水、空调坏了等等什么的完全不需自己操心,报给管理处他们会负责派人搞定。不好的地方则是租房一般要求签一年的合同,中途走人违约金很吓人;房租年年涨,而且涨多涨少也是公寓公司说了算,觉得价格离谱了就只能走人;此外,搬走的时候,move-out check多少会被割一刀,就看是大刀还是小刀了。

买房呢,美国的房子都是木头造的,维修问题少不了费钱费心的,买了房后,水电气垃圾等utilities的开销必然增大,还增加了房屋保险(Homeowner’s Insurance),草坪剪草,保安系统(Security System),小区物业费(HOA)等等各项开支;再就是房产税(Property Tax)也跟着来了,根据房子所在的城市和地区,大概为房子估价的1%~3%。以加州旧金山湾区为例,房产税为1%,比例不算高,但一栋房子动辄上百万,算下来房产税就很高了。此外,有的地区还有市政建设费(Mello Roos)等。

当然,买房的好处也是多多,比如在某些高房价的地方,一套两居室的公寓租金和一整栋3房2.5卫的Single Family House贷款按揭的费用几乎不相上下,买房不仅房子本身会不断增值,还款中利息的部分及所交的房产税在每年报税的时候还可以用来抵税的,此外,房子维修投入的发票都可以先收着,以后若要卖房,这部分花费是可以用来抵增值税的。与完全打水漂的租金相比,买房确实更加实惠。

买房流程中美大不相同

在美国,从报价被接受签下购房合同开始,其后大概还需一个月的时间才能完成整个流程,这其中包括房屋估价,房屋检查,白蚁检查,贷款核准,房屋过户等,涉及的参与方有贷款机构/银行(Mortgage Company/Bank),贷款中介(Loan Agent),房屋估价机构(Appraisal),买方中介(Selling Agent/Buyer’s Agent),卖方中介(Listing Agent/ Seller’s Agent)和 第三方交易托管机构(Escrow),房屋检查服务机构(Home Inspection/Termite Inspection),任何环节出问题都有可能导致购房交易失败,在此过程中支付的某些不可返还的费用也就白白损失掉了。

贷款买房准备工作

现金购房者请跳过这段。

①贷款预批准(Pre-approval/Pre-qualification)

贷款预批准的作用是让想要贷款买房的购房者了解自己能否贷款及能贷到多少钱。

购房者首先要确认自己的身份,美国公民和绿卡居民自然不成问题,工作签证(E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1及G1-G4等)持有者一般也OK,但其余的外国人则会有较多的限制,例如要支付较高比例的首付(Down payment)和利息(Interest Rate),必须购买贷款保险(Mortgage Insurance)和产权保险(Title Insurance),并开设Escrow Account等,有的人甚至无法贷款买房。

想要知道自己是否可以贷款买房,最简单的办法就是联系贷款中介(Loan Agent)了解一下情况。Loan Agent最好多联系几个,也不要轻易相信他们的打包票说一定能过,很多Loan Agent 为了把你的单子拿到手,会先承诺一堆东西,低利率,快速Close什么的,但其实贷成贷不成不是他们能控制的,银行会有一群叫Underwriter的人来审核你的各种资料,而Underwriter才是最终能过给你发放通行证的人。Loan Agent只是凭自己的经验作出判断,最后若是过不了的话,他最多是没有佣金可拿,而你在购房过程中付出的时间付出的钱,例如房屋检查费,房屋估价费,甚至定金(Deposit)等很可能就这样打水漂了。

记住,不同贷款公司/银行的要求(Guideline)各不相同,这家被拒了另外那家可能就行了,多问问总是好的。

也是这个阶段,可以向有意向的贷款机构/银行申请贷款预批准,由贷款机构/银行给你出具一张证明信(Pre-approved /Pre-qualified Letter),上面申明你已获得XX机构/XX银行的XX万的贷款预批准。

拿到预批准信并不代表一定会拿到贷款,因为正式的贷款审核会比预批准要严格很多很多。预批准信的作用是:1) 让你了解自己可以购买什么价位的房子;2) 附在购房offer上,向卖家证明你有购买下这套房子的资金实力。

预批准是需要Hard Pull的,对信用分数会有负面影响,因此预批准信找一家开就好。开具的时候,可以先不用太在意利率(Interest Rate),推荐找Citi Bank,Chase,BOA,Wellsfargo等大银行。大银行审核比较严格,也因此在下购房Offer的时候更有分量。等到正式要申请贷款的时候,可以再货比三家,选择利率最好的那家。总之,千万千万不要觉得Pre-approved Letter在哪里开的就必须也要在哪里贷款。

②打理好信用分数

在美国,建立好的信用历史非常重要,小到申请宽带电视,租住公寓,大到买车买房,都需要查询信用记录。

信用分数有一套很复杂的计算逻辑,简单说来就是你先借钱,然后按期还款,这样周而复始,信用机构会根据你的还款情况给你记分,按期还款的加分,拖欠迟交则扣分,借钱给你的人越多加分,欠的钱越多则扣分等等。但是如果你从不借款,那么信用分数也就无从打起了。

决定买房了,就千万不要再做拖欠房租等事情,信用卡也请尽量全额还款,并至少半年内不做例如申请新信用卡,贷款买车,开通宽带、AT&T账户等会带来Hard Pull的事情。信用分数(Credit Scores)的高低将直接影响贷款利率的高低,一般说来,分数在740+的人能拿到最好的利率。

对于非居民和在美信用历史不足两年的人来说,通过信用审核比较棘手。好在还有部分银行认可国际信用报告,在申请贷款之前,请与你的Loan Agent确认你的银行是否在此范围内。所谓国际信用调查,是指银行将指定一家第三方机构来负责你的国际信用调查,这个第三方机构会要求你提供在中国的信用卡、保险、水电气公司和租房房东的联系电话,然后他们的员工会和你约好时间以三方通话的方式一起给这些机构/个人打电话来核实你在过去两年的还款情况,包括是否有欠款或迟交的情况。因为国际信用调查要求至少提供三条时间跨度有2年交易线(Trade Lines)。我在国内的时候一直住在家里,水电费都是父母缴交,信用卡也是在直到出国前才开通了一张,所以我提供给他们的是公积金中心、社保中心、支付宝以及我爸(作为房东)的联系方式。

③申请贷款前三个月银行账户不要有大额现金存款或来自他人转账

贷款买房的资金,除了准备好首付(Down Payment)之外,还需要应对购买过程中的其他开销,其中较大笔的是购房成交费用(Closing Cost/Closing Fee),小笔支出则包括房屋估价费,房屋检查费等这种。在贷款流程启动之初,贷款机构会预估一个Closing Cost,Underwriter只有在确认了你当前的存款足以应对所有这些开销之后才会给予批准。

美国银行特别害怕洗钱,一般说来,他们会追溯你最近三个月的银行账单(Bank Statement),如果在此期间有大笔的现金存款,或是来自他人的转账,你需要就这些钱的来源给出合理解释,例如,如果是来自父母的资助,将需要父母提供这笔款项的赠予信(Gift Letter)。所以,为了避免横生枝节,请最好提早三个月将购房资金存入自己的银行账户。

来自工资的存款(Direct Deposit),或是从自己的其他银行账户转入的存款则没有关系。

购房详细流程/步骤/指南

①你需要先看中一套房子

建议在可能的情况下,尽量选择交通便利,位于好的Neighorhood和学区的房子。因为这样的房子,转手相对容易,并且在市场好的时期,增值空间比较大,在市场不好的时候,也比较保值,不至于贬值的太惨。

寻找房子传统的办法是到当地的房屋中介机构一坐,找个地产中介(Realtor Agent)聊一聊,告诉TA你想要的地点、价格,面积,户型,学区等要求,然后中介就会把手上符合条件的房源列个清单给你,选出你感兴趣的他就会带你过去看房。这个中介就成为了你的房产中介,也就是传说中的买方中介(Buyer’s Agent/Sales Agent)。

在美国,除非买新房可直接与建筑商(Builder)交易,二手房基本是一定需要中介的:1) 非Open House的房子是必须由买房中介陪同去看的;2) 看好房后,出价Offer和后续的购房合同等都必须由双方中介来协助进行,整个交易过程,买卖双方甚至于是完全不碰面的。

房产中介的佣金,也就是中介费,一般是成交价的2.5%~3%,而在一宗房产交易(Real Estate Transaction)中,会同时存有两个中介角色:卖方中介(Listing Agent/ Seller’s Agent)和买方中介(Buyer’s Agent/Sales Agent)。他们分别代表房主和购房者进行沟通谈判及推动交易进行,所以在中介方面总的支出大概为房屋成交价的5%~6%。这笔钱都由房主,也就是卖方,在房子成交后支付。

现在互联网这么发达,像Redfin,Zillow这些网站都提供了非常强大的线上找房功能,输入地点(Zipcode)等要求,网站就会把符合条件的房源列出,有很详细的照片,房子描述,建造年份,当前估价,卖方中介的联系方式,所在区域的房产市场热度,学校等等等等信息。如果你还没有自己的中介,你可以使用网站推荐的中介,也可以直接用卖方中介充当双重中介(Dual Agent)。双重中介为买卖双方提供服务,佣金当然也就拿双份的。

自行在房产网站上看房,除了时间上比较自由,还有一个好处就是可以要求你的中介将他的部分佣金返现给你(Rebate)。这很好理解,中介不用东奔西跑的带你去看房,他的服务成本下降了,自然佣金也就可提供折扣了,而你也相当于变相的得到了购房折扣。像Redfin网站,就直接标明了若使用它的中介完成这笔交易,你可以获得多少的返现。返现的比例从1%到2%的都有,一般说来,华人中介给的返现会高一些,老美中介有的甚至完全不给Rebate,就看你和中介如何谈了。

你和中介之间关于Rebate的约定,请谨记口说无凭,一定要求白纸黑字的写下来并签字。

②报价Offer

看中了房子后,就该给房主下Offer了。

首先,房主会给出一个他的期望售价,你和你的中介商量后,会以正式的文件的形式,提出你们的报价(Offer)及其他一些要求,例如房内的冰箱洗衣机烘干机要留下,由卖方支付Escrow费用等等。如果房主同意了你的Offer,那么你们双方就会签署购房合同,正式进入购房流程;如果房主不满意你的报价,他可以不做回复,或通过Listing Agent在你的Offer的基础上回复一份Counter Offer,提出他的要求,双方可以这样你来我往直到达成一致。如果没有达成一致,这个购房当然也就终止了。

所有这些Offer往来及后续购房合同文件(Residential Purchase Agreement, 简称RPA)都是有标准模版的。流程每进行一步,双方中介会在相应的文件模版上填好条款内容,然后交由卖家和买家签字以确认生效。你需要在签字画押前仔细核对其中的条款是否描述到位,防止中介有所遗漏甚至犯错误。在美帝,无论何时,一定要认真对待签字画押这个事情,因为即使是你的中介搞错了,签下字后,你就是对这个签字负责的人,承担损失的也将是你自己。

至于回价多少合适,无法一概而论。在房地产市场火热的地区,例如加州旧金山湾区,因为竞争对手太多,很多Offer都是直接在卖家的报价上加价出的,而在市场不温不火的地区,回价一般是对报价进行砍价。

前面提到的贷款预批准证明也就是在此刻派上用场。一旦卖方接受了你的Offer,房子就进入一种叫做Pending的状态,这意味着在这为期一个月左右的交易过程中,买卖双方都将受到购房合同的约束,卖方不能再接受其他人的Offer。所以如果最终没有交易成功,卖方相当于白白浪费了一个月的时间,尤其在卖方需要这笔钱急用的情况下,交易延误的代价可能是极大的。因此,在Offer中附上贷款公司/银行出具的Pre-approval letter已经基本是约定俗成的要求了。

当买卖双方就Offer的价格及条件达成一致,签署了确认文件后,购房合同就正式生效了,接下来你就要合同约定的时间内交付定金,提交贷款申请,和请专业人士来对房子状况进行检查。

③签署RPA - Residential Purchase Agreement购房合同

对多数人来说,买房是件大事,因此在签署合同之前,请仔细考虑自己的情况,用好其中的保障条款,为风险预留足够空间。

购房合同生效意味着双方就不能随意的退出此次交易了。好在有一项叫做Contingency的条款,它们是买家不损失定金(Deposit)合法退出购房交易的利器。要知道,定金一般为购房价格的1%~3%,一般会要求在签署购房合同后三天内将它交给Escrow公司。

Contingency一般有三种:Inspection Contingency,Appraisal Contingency和Loan Contingency/Mortgage Contingency。翻译过来就是,房屋检查附带条款,房屋估价附带条款和房屋贷款附带条款,它们是买家不损失定金合法退出购房交易的三大利器:

An Inspection Contingency (also called a “due diligence contingency”) gives the buyer the right to have the home inspected within a specified time period, such as 5-7 days. It protects the buyer, who can cancel the contract or negotiate repairs based on the findings of a professional home inspector.

房屋检查附带条款--买家有权在合同约定的时间内对房子进行检查,并可根据检查结果决定是否要取消房屋交易。

An Appraisal Contingency is an exit for a buyer. If a property is under contract for $600,000 and the appraisal comes in at $590,000, then the buyer has an option (in addition to other contingencies) to exit the deal.

房屋估价附带条款--如果专业的房产估价机构对房子的估价结果低于合同价格,买家可以选择是否需要取消房屋交易。

A Loan Contingency/Mortgage Contingency is a provision in the home purchase contract saying that if the prospective buyer cannot get a mortgage within a fixed period of time with the specified terms, the buyer can call off the whole deal and get back his deposit.

房屋贷款附带条款--如果在合同约定的时间内房屋贷款还没有获得批准,买家可以选择是否取消房屋交易。

这些Contingency是买房者的安全屏障,每个Contingency在购房合同中都有明确的时间期限,以Home Inspection Contingency为例,假设时间期限设置为17天,这就是说从购房合同生效的那天起,17天内,买方要完成房屋检查并明确是移除这项附带条款(Remove Home Inspection Contingency)呢还是退出购房交易。但是,即使超出了17天,Contingency是不会自动移除掉的,必须要买方签署移除文件方可(Contingency Removal Form),这个17天的限制在于:若时间到了,买方不肯签署移除文件,卖方是有权力终止购房交易的。

以加州为例,标准购房合同中,各Contingency的默认时间期限如下:

- Home Inspection Contingency - - 17天 -
- Appraisal Contingency     - - 17天 -
- Loan Contingency           - - 21天 -

Contingency的约定时间到了,房主并不能强迫你签署Contingency移除文件,他只能终止购房交易,不过,常见的手段是,房主以终止交易来威胁你签署移除文件。

从买家的角度出发,Contingency保留的时间越长越好,至少尽量不要对默认的做删减,Loan Contingency建议至少增加到30天,能够保留至银行放款最安全。

④Escrow公司

整个购房交易将由一种叫做Escrow的第三方机构进行监管。买方所交的定金也好,后续贷款通过后银行的放款也好,都将被存放在Escrow公司为这宗交易开设的账户里,在房子过户登记之前,并不会进到卖家手里。同时,卖方这边也需要把房子的产权等相关资料交到Escrow公司手上。Esrow公司会在收到银行的放款后的一个工作日内,到房子所在的县政府(County)进行房屋产权转让的登记,然后才分钱给各方。

当然,Escrow公司的服务也是要收费的,通常是由买卖双方各出一半。也并不是所有的州都要求在购房交易中使用Escrow,但例如加州,Escrow公司则是必须要使用的。

⑤提交贷款申请

在美国,贷款买房的审核流程比中国要严格的多。

首先,银行会直接指定一家房屋估价机构来对房子进行估价(Appraisal),估价结果若高于购房合同上商定的价格自然没有问题,一旦估价结果低于合同价格,那么银行只会批给估价金额的贷款,价格溢出的部分买家要自己补齐。如果买家不能够或者不愿意自己补足购房款,而卖家也不肯降低售价,那么买家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。

其次,银行将通过调取你的信用报告(此时会再Hard Pull一次),并且查询你过去三个月的银行账单(Bank Statement),以及过去两年的报税记录和房租缴纳情况等信息,以评估你的贷款偿付风险。这个过程中,你需要按照银行的要求提供各种资料,最近三个月的银行账单和工资单,最近两年的W-2表格,房租支票记录,非公民/绿卡居民还需要提供护照,Visa,I-94等身份证明材料。

贷款审核工作是由银行的Underwriter负责。若信用报告上显示你最近三个月有过Hard Pull,Underwriter就会要求你就Hard Pull的原因给出合理解释。若银行账单上显示你有大额进账,Underwriter会要求你解释这些钱的来源。若你的租房记录显示你有过迟交历史(Late Payment),没有合理的解释,Underwriter很有可能因此拒掉你的申请。

你的Loan Agent是你与Underwriter之间的中介,他只能协助你提供资料,以及与Underwriter沟通以推动审核进程,对申请能否通过并无决定权。为了避免贷款进度延误,请务必精确的按照Underwriter的要求提供资料,不要心存侥幸,Underwriter一定只会在你的所有资料都符合了要求后才会给予放行。

记住,虽然Loan Agent没有能力决定你的贷款能否获得批准,但是一个好的Loan Agent可以根据自己的经验,判断你获得贷款的难易程度,提早告诉你需要准备哪些材料,准备的材料是否合格等,以帮助你降低贷款被拒的风险,减少与Underwriter来回沟通的时间从推动整个流程在约定时间内完成。

贷款核准是整个购房交易流程中最为耗时耗力的环节,通常至少需要30天的时间。不过,据说也有两周内完成的案例存在。

整个申请过程中,根据Underwriter的审批进度,会依次出现三种状态: 1) Conditional Approval/Loan Commitment:有条件的批准,你会拿到一封叫Commitment Letter的文件,上面会列出Underwriter还需要你补足的材料,在这些材料被审核通过后,你才可获得贷款批准; 2) Final Approval/Clear to Close :贷款申请获得批准,你会拿到一份叫Loan Doc的文件,上面会列明贷款的总额,期限,利率以及Closing Cost的各项细节。请仔细核对这些数字都没有问题后再行签字; 3) Funding:银行放款给到Escrow,此时贷款才是最终到手,而在此之前的任何阶段,都无法100%保证你能拿到贷款。

Loan Contingency/Mortgage Contingency的作用就是在贷款不幸被拒的情况下,赋予你退出购房交易,取回全部定金的权力。有些Buyer Agent或Loan Agent会在Conditional Approval阶段就建议你移除Loan Contingency,但于你自己最最安全的做法就是Funding后再进行签字移除。这也是为什么我会强烈建议在RPA购房合同中尽量争取把Loan Contingency的时间保留到Closing Date。

这里推荐一个Citibank做Mortgage的华人小姑娘吧。当初在我在网上做买房调研的时候,看到她在天涯上写的有关在美国买房的文章,非常详细,就加了她的微信。此外,从我个人的经历来看,BOA,Wellsfargo,Chase和CitiMortgage四家报价之中,Citi给出的利率是最低的,当然,如果想拿到好利率,多找几家报价是一定要做的,银行之间也会互相match利率的。小姑娘会中文,有兴趣的朋友可以加她微信聊聊看:sunsunmianbao。也可以使用邮件联系她,她的Citibank的工作邮箱是:[email protected]

⑥房屋检查

在等待贷款申请批准的同时,买方可以开始房屋检查。

你肯定不会希望买完房子,入住后发现里面一大堆东西需要维修,尤其是像屋顶,空调,热水器这类非常耗钱的维修,再加上美国的房子都是木头做的,感染白蚁如果不及时处理,后果十分严重,这些都使得常规房屋检查(Home Inspection)和白蚁检查(Termite Inspection)成为了二手房交易过程中买家必做的事情,其他还有Mold Inspection,Radon Inspection等,是否做就视情况而言了。

大部的Home Inspector都是应付了事,真正好的Home Inspector并不多见。而口碑好的Inspector的工作往往非常多,预约有可能要等上两个星期,甚至是一个月。此处强烈建议各位已然决心买房的小主们,在下offer之前,可以先预约好房屋检查的时间,大不了之后再改时间或者取消预约,也比临到头约不到只得寻找其他不靠谱的Inspector要好。

房屋检查完成后,Inspector会出具一份详细的图文并用的检查报告,拿到这份报告后,你可以和房主协商维修的事宜,譬如要求他在交房前找人解决掉其中比较大的问题,或者让房主直接返给你一些费用(Credit),之后你自己找人维修。

Inspector查的越仔细,越有利于你与房主的讨价还价,这就是为什么要尽量找认真负责经验丰富的Home Inspector。

Home Inspection Contingency就是在这个环节起作用的,如果房屋检查的结果太过糟糕,或者无法就维修补偿与房主达成一致,你有权退出购房交易,取回全部定金。

房屋检查的费用范围大概是$300~$500之间,和购买产权保险(Title Insurance)类似,同属于那种不做不能安心,但做了后又经常感觉没啥大用的购房支出。

⑦房屋过户(Close Escrow)

银行在你的贷款申请Final Approval后,会将贷款文件邮寄给Escrow公司,叫做HUD-1的表格,之后Escrow就会分别通知买方去签署贷款文件,卖方去签署产权转让文件等。

银行收到Escrow公司寄回的签署过的贷款文件后,就会进行放款,Escrow收到银行放款后,一般当天就会去County登记房子的产权转让,一旦产权转让登记在案了,就表示房屋过户完成了,之后Escrow会通知你去取新家的钥匙,然后你就可以享受你的新房子了。

大概会在房屋过户后一个月左右,你会收到一份由County Clerk-Recorder寄给你的平信:Grant Deed,俗称转让契约,类似房产证。如果没收到也没有关系,随时都可以去County再要一份。

后续
在房屋买卖结束后的一段时间内,你陆续会收到各种和房子相关的文件、信件。这其中也包括各种骗局的信件,例如让你付好几十或者上百刀以获得房子产权转让纪录的拷贝,但其实这个拷贝完全可以自己去County的办公室免费打印,因此在浏览各种信件,尤其是需要回复个人信息或支票的信件的的时候不妨多留个心眼。

从踏上美国这片土地开始,有许许多多全新的事物需要学习和适应,每当行事之前,都会大量查阅网上相关信息和阅读官方说明,这些文章便都是基于这些经历所得,分享出来希望对各位有所帮助,绝非法律建议。美国律法博大精深,通用规则下是各种exceptions套exceptions,针对个人的和针对公司的也不尽相同,绝非三言两语能够说明,且又时常变更。本人终归精力有限,也非专业人士,归根到底,每个人情况不甚相同,最终还请查看官方说明和咨询各方专业人士为准。站内文章版权所有,如想转载,请先联系本站管理员

Top